导读：房屋买卖预约合同是合同当事人就房屋买卖事宜签订的约定在约定时间内签订关于所指定房屋买卖合同的合同。那么要如何解除房屋买卖的预约合同呢？房屋买卖预约合同违约需要承担什么样的法律责任呢？下文为您详细介绍。
一、商品房买卖预约合同的解除
由于商品房限购等原因，开发商在与购房人签订商品房预售协议、买卖协议等本约合同前，通常会与购房人签订认购书、订购书等预约合同。实践中，开发商不存在违约情形下，具备购房资格的购房人在签订本约合同前，单方要求解除购房关系的，该如何处理呢？
通常，如购房人已经履行了预约合同约定的前期交款等义务，并在约定期限内，与开发商就本约合同内容（包括预约合同中未能涉及的具体房屋位置、面积、房价款、付款方式、交房时间、违约责任等）进行了诚信谈判，而双方确实无法就相关内容达成一致的（购房人须就此承担举证责任，可通过电话录音、往来书信等举证），则购房人可与开发商解除预约合同，无须承担违约责任。
如果购房人仅仅是基于自身原因，未与开发商签订本约合同的，则开发商有权要求购房人承担违约责任。
二、买受人可否以丧失定金为代价解除预约合同
传统民法上，定金根据其作用和目的可分为五类，即成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金。上述第一百一十七条规定的是解约定金，且对解约定金进行了严格的限定，需要双方当事人在定金合同（定金条款）中作出明确约定。而预约合同中的定金通常是违约定金。
合同解除的本来功能，在于非违约方“合同义务的解放”，由此派生出的功能尚包括非违约方“交易自由的回复”及违约方“合同利益的剥夺”（韩世远教授语）。合同法第九十四条规定的法定解除权，应由守约方行使，为我国合同法理论上的通说。《解释》明确了预约合同是独立于本约合同的合同，也应适用合同法关于合同解除的规定。
三、房屋买卖预约合同违约的损失赔偿及责任承担
房屋买卖预约合同纠纷发生后，法院首先要审核合同是否符合房屋买卖合同的要件。对于一些条款简单，对于房屋交付时间、购房款支付时间、违约责任等条款均缺失的房屋买卖预约合同，一般认定为预约合同。双方由此产生的法律责任按照缔约过失责任处理。
对于此类情况产生的缔约过失责任，具体承担方式：
法律实务中，法院一般会首先结合合同约定，如果合同约定了定金的，将结合合同法之规定按照定金罚则处理。对于约定了定金之外的款项支付条款的，如果属于买方违约的，合同约定不退还合同款项的，法院一般会按照违约金条款规则处理。此种情况下买方可以主张调低违约金数额。
如果属于卖方违约的房屋买卖预约合同，买方不仅可以主张退还合同款项，同时要求对方承担一定数额的损失赔偿责任。注意此时的赔偿责任范围，法院一般不支持因拟购房屋涨价产生的差额损失。买方可以通过举证，要求对方承担错过某项购买其他房屋机会的损失。但该类损失的举证一般不易操作。当遭遇此种情况，法院有时会考虑酌情裁定部分数额作为对买方损失的弥补。