导读：房屋出售的行为并不鲜见，那么若在没有取得代理权之前，出售他人房屋的，该行为是否合法呢？该合同效力如何呢？下文为您举例说明。
【案情介绍】
李某某为精神分裂症患者，其夫赵丁（已故）与赵甲、赵乙系兄弟。张某某之妻与杨甲系姐妹。赵丁死亡后，李某某于１９９９年４月回河北老家休养。上海市宝山区月浦二村某号２０３室房屋（以下简称２０３室房屋）于同年１１月分得。２０００年１１月３０日，上海宝某（集团）有限公司将２０３室房屋出售给李某某。２００１年９月１９日，李某某经登记为２０３室房屋的房地产权利人。
赵甲代为办理了支付购房款及领取房地产权证等事宜。２００２年７月２３日，赵甲以李某某的名义与张某某签订《上海市房屋买卖合同》，约定以人民币（以下币种均为人民币）７万元的价格将２０３室房屋转让给张某某，委托上海宝山房屋置换有限公司（以下简称宝某置换公司）办理房地产权利转移手续。
２００２年８月８日，张某某经核准登记为２０３室房屋的房地产权利人。从２００６年至今，２０３室房屋由杨甲、赵乙居住。２００９年４月２９日，李某某诉至法院，要求确认２０３室房屋买卖合同无效，张某某返还房屋。
审理中，李某某表示，赵甲所述其于２００２年春节将２０３室房屋房产证交给过李某某父亲不是事实，李某某父亲没有把李某某的身份证交给赵甲，李某某也没有私人印章。
【法院判决】
法院认为，本案的争议焦点为赵甲是否具有代理李某某出售２０３室房屋的权利。赵甲没有取得李某某法定代理人出具的书面授权委托书，也没有证据证明其得到了李某某法定代理人的口头授权。赵甲称其曾将２０３室房屋房地产权证交给李某某父母，并从李某某父母处取得２０３室房屋房地产权证、李某某身份证及其私人印章后，受托将２０３室房屋出售给张某某以抵债，均缺乏证据证明，难以采信。
赵甲的行为，在法律性质上应被认定为无权代理。且赵甲在事后并没有获得李某某法定代理人追认，故赵甲以李某某的名义与张某某签订的房地产买卖合同对李某某无约束力，应属无效。合同约定以７万元的价格转让２０３室房屋，该价格明显不合理，且该价格系虚构，可见，张某某并未支付合理对价。
故张某某关于其为善意取得的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。合同被确认为无效后，因该合同而取得的财产应当返还。李某某要求返还房屋之诉请，符合法律规定，应予准许。杨甲、赵乙从张某某处取得２０３室房屋居住使用的权利，现张某某应返还２０３室房屋，故杨甲、赵乙占用２０３室房屋的基础已丧失，理应迁出２０３室房屋。
法院审理后作出判决：
一、赵甲以李某某名义与张某某于２００２年７月２３日就上海市宝山区月浦二村某号２０３室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、张某某于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区月浦二村某号２０３室房屋及其房地产权利返还给李某某；
三、杨甲、赵乙于本判决生效之日起十日内，迁出上海市宝山区月浦二村某号２０３室房屋。案件受理费减半收取７７５元，由张某某负担。
张某某不服法院判决，向本院提起上诉称，２０３室房屋原系公房，李某某曾委托赵甲向张某某借款购买２０３室房屋的产权，后李某某未归还借款，经李某某父亲同意并委托，赵甲以李某某的名义与张某某签订２０３室房屋的买卖合同，将２０３室房屋过户给张某某，实质是李某某以房抵债。
李某某的父亲口头委托赵甲以房抵债，办理相关手续时赵甲持有２０３室房屋的产权证、李某某的身份证、私章，可以证明赵甲获得处分２０３室房屋的代理权，张某某善意取得２０３室房屋，请求驳回李某某在中的诉讼请求。
【律师分析】
各方当事人均认可赵甲以李某某的名义与张某某就２０３室房屋签订了买卖合同。本案的争议焦点在于赵甲是否有权代理李某某处分２０３室房屋。赵甲未取得李某某的法定代理人书面授权委托，亦无充分证据证明其受到李某某的法定代理人口头授权，故应当认定赵甲无权代理李某某处分２０３室房屋。即便张某某与李某某之间存在债权债务关系，赵甲亦无权以李某某的名义将２０３室房屋处分给张某某用以抵债。
鉴于赵甲未取得处分２０３室房屋的代理权，现李某某要求确认赵甲以李某某名义与张某某就２０３室房屋签订的买卖合同无效，于法有据，应予支持。张某某明知２０３室的产权人系李某某，仅凭现有证据不能证明张某某有充分理由相信赵甲取得处分２０３室房屋的代理权，况且张某某实际并未支付购买２０３室房屋的合理对价，故不能认定张某某善意。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产应返还，故张某某应当将２０３室房屋归还李某某。杨甲、赵乙基于张某某的准许居住使用２０３室房屋，现张某某须返还李某某２０３室房屋，故杨甲、赵乙亦应迁出２０３室房屋。