导读：物业管理合同是委托方和物业服务企业在根据《中华人民共和国合同法》、建设部第３３号令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同。那么谁才有权签订物业管理合同呢？下文为您详细介绍。
案情
１９９３年４月，滨海住宅小区的开发商某房地产公司将滨海住宅小区的住宅预售给Ａ公司等１３个业主。１９９４年９月，该住宅小区建成，迁入４５０家住户。１９９５年１月，房地产公司和Ｂ物业公司签订《滨海小区物业管理承包合同》，合同约定：房地产公司将其开发的滨海小区第一期４２栋高级公寓（面积约１２万平方米）的物业管理承包给Ｂ物业管理公司（以下简称物业公司），承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元；合同签订后１０日内，物业公司应向房地产公司支付履行保证金５０万元。同年５月，房地产公司又和物业公司签订了《维修承包合同》，约定：滨海小区 １一４２栋楼房在保修期内的维修任务由房地产公司总承包给物业公司维修，总承包工程款４０万元。
上述合同签订后，物业公司向房地产公司支付了履行保证金５０万元。房地产公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向房地产公司支付承包金。房地产公司因此诉至法院要求物业管理公司支付承包费及违约金。案件在法院审理过程中，由Ａ公司等１３个业主组成的滨海小区业主管理委员会，已经在１９９７年８月经当地房地产管理部门批准成立，并与物业公司签订了《委托物业管理合同》。
审判
法院审理认为：本案投资公司只是滨海住宅小区的开发建设单位，其擅自与Ｂ物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同应为无效合同。判决驳回了房地产公司要求Ｂ物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求。
分析
物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理公司对住宅小区提供公共性服务，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。目前国家对物业管理问题正在逐渐加以规范，不断有新法律法规出台。
物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定，物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司，他们之间是委托人和被委托人的关系，执行合同法中委托合同的有关规定。业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。
本案，房地产公司无权将滨海小区的物业管理发包给他人，从中牟利，其签订的合同是无效的。只有业主管委会与物业公司签订了《委托物业管理合同》，才是合法有效的。